Se você possui uma casa, apartamento, flat, studio ou mesmo um ponto comercial, deseja alugar essa unidade, mas não sabe fazer de uma forma segura garantindo que todos os seus direitos sejam preservados, nós temos a resposta para essa questão. Existe um dispositivo que foi feito para solucionar esse problema e ele se chama contrato de aluguel, que pode ser residencial, comercial (não residencial), por temporada e para vaga de garagem.
Ainda que esse seja um objeto de uso frequente no mercado imobiliário, muitos proprietários negligenciam a sua necessidade e importância sob pena de terem os direitos violados. As dúvidas mais comuns são: o que deve conter nesse tipo de contrato, quem pode fazê-lo, que tipos de exigências devem ser feitas e como elaborar um contrato de locação de imóvel.
Antes de tudo, é importante dizer que, embora qualquer pessoa consiga criá-lo, o mais recomendável é que o contrato de aluguel seja feito por um advogado. Ele irá elaborar o documento com cláusulas específicas que vão proteger os direitos do locador, evitando futuros problemas.
É preciso, ainda, ter conhecimento prévio sobre o que diz a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Locador e inquilino devem conhecê-la antes da assinatura. Isso porque nessa relação locador e locatário, ambos possuem direitos e deveres. Dito isso, vamos aprender tudo sobre contrato de aluguel de imóvel.
O que é um contrato de aluguel?
Instrumento utilizado para locação de um imóvel urbano, seja para fins de moradia ou comerciais. Nessa modalidade contratual, o proprietário do imóvel (chamado locador) dispõe da sua unidade a outra pessoa (chamada locatária) para que ela a ocupe. Dessa forma, o contrato de locação é fundamental para garantir a legalidade desse relacionamento.
Ele serve para resguardar os direitos do locador e do locatário. Isso porque, no documento, são estabelecidos os direitos e os deveres de ambas as partes. A formalização do acordo de locação por meio de um contrato de aluguel evita transtornos no futuro. Por isso, é imprescindível saber o que pode e o que não pode ser estabelecido no documento.
Como você já pode ter percebido até aqui, locar um imóvel requer muita atenção, cuidado e responsabilidades. Ambas as partes, locador e locatário, têm direitos, mas assumem deveres nesta relação. O tratado que elenca as diretrizes para um acordo de locação residencial assegura que todos os detalhes que nele constam serão cumpridos a rigor.
Dessa forma, prevê-se que não haverá margem de erro para a sua interpretação.
Como fazer e o que não pode faltar no contrato de aluguel?
Embora a lei do inquilinato regulamente as relações estabelecidas entre locador e locatário, não há definição sobre quantos e quais documentos devem ser exigidos no contrato de aluguel de imóvel. Esses detalhes variam de proprietário a proprietário, ou mesmo de imobiliária para imobiliária. Eles decidem o que pode ser exigido no documento.
O Código Civil Brasileiro dá uma boa noção sobre os requisitos obrigatórios. Além disso, a Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor, o Procon, também direciona o que podem constar no contrato de aluguel de imóvel. Ainda que isso não esteja descrito de forma objetiva, alguns detalhes precisam constar no documento contratual.
São eles:
- RG, CPF e endereço de ambas as partes: os dados pessoais e de identificação individual são comuns em toda e qualquer transação. Em um contrato de locação de imóvel isso não poderia ser diferente. Devem constar RG, CPF e endereço tanto do locador como do locatário. Além disso, pode-se especificar o estado civil e profissão.
- Endereço do imóvel: é preciso conter também informações sobre o imóvel, como sua descrição, endereço e explicitar como devem ser feitos os pagamentos da mensalidade do aluguel.
- Comprovante de renda: proprietários e imobiliárias geralmente exigem que o locatário apresente comprovante de renda para provar que tem condições financeiras para a locação do imóvel. Entre os comprovantes mais comuns estão holerite (contracheque), declaração de renda, faturas de cartão de crédito pagas, declarações da empresa, entre outros. Normalmente, é exigido que o inquilino tenha remuneração três vezes maior que o valor do aluguel.
- Modalidade de garantia locatícia: o seguro para locação do imóvel é a garantia que o proprietário vai receber o valor acordado em casos de inadimplência. Entre as modalidades estão: caução (depósito em dinheiro), seguro-fiança, fundo de investimento, fiadores. A regra é que o valor do seguro se limite a três vezes o valor do aluguel. É proibido usar mais de um tipo de modalidade.
- Valor do aluguel: é necessário estar descrito expressamente o valor acordado.
- Índice reajuste: em um contrato de locação de imóvel com mais de um ano de duração, é normal que haja um reajuste no valor do aluguel, desde que não esteja vinculado à variação cambial e/ou salário mínimo. A regra é que esse reajuste seja feito de forma anual regulado pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também chamado de “inflação do aluguel”.
- Despesas: é preciso que o contrato de locação descrimine as despesas que o inquilino vai ter durante sua estada no imóvel. Dentre as principais despesas estão o aluguel, IPTU, condomínio e taxas extraordinárias.
- Destinação do imóvel: é necessário ainda que se descreva a finalidade da locação do imóvel. Seja para moradia, por temporada ou para fins comerciais. Caso o locatário destine o imóvel para um fim não contratado podem ser restabelecidas multas e até rescisão contratual.
- Prazo de validade do contrato: a lei do inquilinato não prevê prazo mínimo ou máximo para a locação do imóvel. Alguns proprietários realizam a locação por 30 meses, outros por 12 ou 24 meses. Em alguns casos, é possível entregar o imóvel após um tempo sem multa rescisória. Importa dizer que não se pode alugar um imóvel por prazo indeterminado. E todos esses detalhes precisam ser acordados entre as partes.
- Termo de vistoria: este é um instrumento de inspeção que descreve o estado de conservação do imóvel a partir do momento em que ele é ocupado pelo inquilino. Na vistoria é preciso constar detalhes sobre as condições do piso, das paredes, do teto, das portas e janelas, bem como das instalações elétricas e hidráulicas.
- Multa rescisória: a multa rescisória é um elemento que deve constar no aluguel para indicar a multa caso o inquilino saia do imóvel antes do período de vigência. Normalmente, a multa corresponde a três vezes o valor do aluguel. Outras multas devem ser incluídas no contrato, como atraso no pagamento.
- Assinaturas: em todo contrato de locação de imóvel é necessário que ambas as partes assinem formalizando o acordo e concordando com todos os itens descritos no documento. É necessário ainda que duas testemunhas assinem garantindo o acerto entre as partes.
Que cuidados devo ter ao alugar um imóvel?
É preciso observar vários pontos antes de colocar um imóvel para locação. Além de elaborar um contrato de aluguel residencial, outro ponto importante é conhecer quem vai ocupar o seu imóvel. Analise o perfil do seu inquilino, busque informações junto à justiça, cartórios de protestos e até mesmo no Serviço de Proteção ao Crédito, SPC.
É direito do proprietário aceitar, ou não, um inquilino na unidade que você está dispondo para locação. E ter uma pessoa de confiança com um histórico financeiro saudável também trará garantias de que os direitos do proprietário, principalmente o de receber o valor acordado em dia, serão preservados.
Aprovada a análise do perfil do locatário, o contrato de aluguel vai estabelecer as garantias de que os direitos do locador serão cumpridos. Só entregue as chaves depois que todos os documentos forem entregues e o contrato estiver assinado.
É importante que o inquilino assine o documento acordando com todos os itens regulamentados pelo dispositivo. Se você vai fazer o contrato de aluguel sozinho, sem a interferência de uma imobiliária, opte por ter um advogado especialista para acompanhar os trâmites desta relação.
Vale dizer ainda que o contrato de locação dá direitos ao locador, mas também indica deveres da sua relação com o inquilino.
Quais são os deveres do locador?
O artigo 22 da lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre os deveres do locador na relação de contrato de aluguel de imóvel. Entre as suas obrigações estão:
- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por ele pagas, vedada a quitação genérica;
- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
- pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Por que devo levar meu contrato de aluguel a um cartório?
É importante levar o seu contrato assinado por ambas as partes e por testemunhas a um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento pode ser feito tanto pelo locador como pelo locatário. O ato torna o conteúdo legítimo e garante autenticidade jurídica assegurando que os direitos e deveres do proprietário e inquilino serão cumpridos.
Qual o preço, quem paga e quem pode produzir um contrato de aluguel?
A elaboração de um contrato de locação de imóvel é de responsabilidade do proprietário. Cabe a ele a produção do documento com todos as normas estabelecidas na relação contratual. Se o seu imóvel está sob administração de uma imobiliária, a própria instituição parceira já se encarrega da confecção do contrato com o morador.
A produção de um contrato de aluguel também pode ser feita por um advogado especialista. O proprietário do imóvel pode contratar os serviços de um consultório que cuidará de todos os dispositivos e detalhes do documento preservando todos os direitos do dono do imóvel e cuidando para que nenhuma cláusula seja interpretada de forma equivocada.
Esses advogados são especialistas na área do Direito Civil, ou mais especificamente no Direito Imobiliário, e podem ajudá-lo a confeccionar o dispositivo com todas as cláusulas necessários. Além de indicar os procedimentos necessários durante a relação contratual. O valor gira em torno dos R$ 2.500 mil e R$ 3.000. Como é de responsabilidade do proprietário a produção do contrato de aluguel, os custos com a elaboração do documento ficam a cargo do dono do imóvel.
De qualquer maneira, procure um bom modelo de contrato de aluguel residencial que não deixe nenhum dos seus direitos de fora.
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